政策真正的变化是提高有偿续期制度的可执行性，而不是新设收费义务。

四、新政最值得关注的具体规定

1. 适用范围

政策主要针对上海工业、商业、办公、研发等非住宅类国有建设用地使用权，不针对普通住宅建设用地使用权的自动续期制度。

个人持有的商铺是否适用，应以土地登记用途、原出让合同和具体权利性质判断，不能仅凭房屋实际用于商业经营认定。

2. 续期方式

新政区分到期续期和提前续期。到期续期解决原有期限即将届满的问题；提前续期则主要服务于具有长期投资、融资或资产经营需求且符合条件的项目。

提前续期不是要求所有尚未到期的商铺业主立即缴费。

3. 续期费用

政策规定，续期土地价格不得低于续期地块所在级别相应基准地价的 70%，并结合地价决策程序及绩效因素确定。

70% 不是商铺市场售价的 70%，也不是所有项目统一按照基准地价 70% 缴费。

具体费用还受到土地用途、级别、续期年限、计价口径及项目条件等因素影响。

4. 续期年限

商业用地首次出让最高年限通常为 40 年，但这不等于续期必须一次再续 40 年。实际续期年限应按照新规、具体项目条件和依法确定的出让或租赁安排执行。

五、目前是否已经大面积收费

目前没有充分公开证据证明上海已经对大量普通个人商铺普遍完成有偿续期。

2026 年 9 月，上海市房地产估价师协会在 234 号文件专题研讨中指出，各区落实进度不均衡，整体仍处于探索阶段；分散产权项目、绩效评价和部分补地价标准等问题尚待明确。

但政策已经开始进入大型商业项目的实际操作。

以上海香港新世界大厦（K11 相关物业）为例，该项目原土地使用权期限至 2044 年，因推进商业不动产 REITs 发行，拟提前续期 20 年，申报材料暂按补地价及相关税费约 10 亿元测算。

这一案例说明新规已进入具体资产运作环节，但相关初审意见与暂估费用不能直接认定为全部缴费和续期登记已经完成。

现阶段更准确的判断是大型项目开始先行，普通分散产权商铺尚未形成有充分公开证据支持的大面积收费实践。

六、未来是否可能形成缴费压力

这是本次政策最值得重点关注的潜在影响。

（一）法律没有要求所有业主必须买新期限

现行法律并不意味着商业土地一到期，政府便自动取得向全部业主追缴一笔续期费用的债权。

正常情况下，续期价款是权利人申请并获得新的土地使用期限所对应的对价。

政府不能仅因新政出台，就普遍要求尚未到期、也未申请提前续期的商铺业主立即缴费。

（二）严格执行原有法律，会使有偿续期成为现实要求

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权期限届满后，未申请续期或者申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

这意味着业主虽然没有必须购买新期限的一般性义务，但如果希望到期后继续保有土地使用权，原则上需要办理有偿续期。

由此形成两条基本法律路径：

未来真正值得关注的，不是政府是否设立新的强制收费项目，而是会不会更严格地执行原本就存在的有偿续期和到期收回制度。

（三）为什么未来执行可能趋于普遍

主要有三个依据。

第一，操作障碍正在减少。 过去续期的核心问题包括价格、年限和程序不明确。新规逐步建立完整机制，为扩大执行范围提供了条件。

第二，政府具有加强土地全周期管理的政策导向。 上海“十五五”土地管理规划强调存量盘活、土地价格体系和自然资源资产收益管理，与制度化续期具有一致性。

第三，早期出让的商业土地将陆续面临到期问题。 1990 年代取得的 40 年商业土地，部分将在 2030 年代逐渐届满。随着相关项目进入到期阶段，实际续期需求可能增加。

但上述因素只能说明执行趋于普遍具有现实可能性，不能证明政府已经决定统一向所有个人商铺集中收费。

（四）未来更可能的办理方式

相比直接统一发出缴费命令，更具有现实可操作性的路径可能是：

1. 对临近到期的商业项目逐步建立登记、通知和续期申请机制。
2. 根据规定核定续期年限及土地价款。
3. 对申请续期的权利人，通过合同及登记程序落实缴费义务。
4. 对届满未续期的土地，视具体情况依法启动收回和相关处理程序。

这一过程可能使商业物业产权人产生较强的事实缴费压力，但仍应区分有偿续期的法律条件与不经法律程序强制征收费用。

（五）能否直接收回商铺建筑物

不能简单认为土地使用权届满，就意味着政府可不经程序无偿取得全部商铺建筑物。

《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，非住宅土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的按照约定；没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规处理。

因此，政府收回土地使用权与商铺建筑物的权属处理是需要分别审查的问题。涉及个人分割产权、复杂历史合同或多业主商业物业时，执行难度更高。

七、哪些群体受到的影响最大

其中，对普通个人商铺业主最重要的变化，是土地续期成本可能由过去难以确定的潜在风险，转变为未来必须认真计算的实际支出。

八、大规模执行仍面临的障碍

第一，产权分散

已分割出售的商场可能涉及数百名独立业主，续期申请、费用分摊和意见协调均比单一主体持有项目复杂。

第二，承受能力不同

核心商圈优质商业项目可能通过续期提升资产价值，但空置率高、租金收益不足的物业可能难以承担续期成本。

第三，地上建筑物权利

不续期后的土地收回、建筑物归属、权利登记及实际交还问题，均可能产生争议。

第四，地方细则仍待完善

上海各区在绩效评价、分散产权项目补地价等方面，尚需形成更成熟、统一的操作机制。

因此，即使未来加强执行，也更可能根据项目类型和条件逐步推进，而不是立即对所有个人商铺采取统一收费方式。

九、对价格和产权人的深层影响

1. 商业物业的市场价值

新规同时产生两种相反影响：明确续期渠道，有利于稳定长期资产价值；明确续期成本，又可能使买方提前扣除未来费用。

因此，不能认为政策必然推动全部商铺升值。

2. 商铺投资的成本结构

对剩余土地年限较短的商业物业，未来续期费可能成为重要的持有成本。投资回报不应只计算购买价格、租金和物业费用，还应考虑土地期限及续期支出。

3. 优质物业与低效物业分化

优质项目可通过续期获得长期经营收益，并有能力安排资金；低收益、空置或经营困难的物业，则可能面临续期经济性不足的问题。

这意味着新规可能进一步拉大优质商业资产与低效商业资产之间的价值差距。

4. 政府对存量土地的管理

续期程序和价格明确后，政府能够更加规范地管理土地到期、续期和资源配置。

但政策执行仍应遵守上位法，尤其是《中华人民共和国城市房地产管理法》关于续期申请原则上应予批准的规定，不能仅依靠地方绩效评价任意剥夺权利人的法定续期权益。

十、最终结论

上海 2026 年工商业土地续期新政，反映出土地管理政策从侧重新增土地出让，进一步转向存量土地全生命周期管理、产权稳定、资产盘活和价值管理。

其主要政策目标是解决非住宅土地续期机制不明确的问题，为商业资产长期经营、融资及城市更新提供制度支持。

但从普通商铺产权人的角度看，更值得关注的是另一项变化：

政府已经具备有偿续期的法律依据，新政又进一步完善了执行条件，因此未来到期商业土地的续期收费，有可能从过去相对有限的个案实践逐渐走向常态化。

这并不意味着政府可以无条件强制所有商铺业主缴费，而是意味着产权人在土地到期后，可能更加现实地面对“依法缴费续期，或者承担不能继续保有土地使用权的后果”这一选择。

目前不能认定上海已经开展大面积强制收费，但也不能因过去没有普遍执行，就认为未来不会严格执行。

未来判断政策实际影响，需要重点关注三项变化：普通个人商铺的实际续期案例是否增多、具体收费及分摊规则是否明确，以及政府是否开始对届满未续期的商业土地启动系统性的收回管理。

这些变化将决定新政对普通商铺产权人的实际经济影响和法律风险。

主要依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条
2. 《中华人民共和国民法典》第三百五十九条。
3. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
4. 《上海市加强土地管理“十五五”规划》
5. 《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234 号）。
6. 上海市房地产估价师协会：234 号文件专题学习研讨会
7. 澎湃新闻：上海工商业用地续期政策及 70% 价格底线
8. 第一财经：新世界发展分拆上海 K11 及相关资产安排